Mis à jour le 12/11/2018

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Baux ruraux

Un bail rural est un contrat par lequel un propriétaire agricole met à disposition d’un exploitant agricole des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter, en contrepartie d’un loyer.

Pour qu’il y ait bail rural, quatre éléments constitutifs du contrat doivent être réunis :

  • Mise à disposition : le bailleur doit procurer au preneur la jouissance d’un fonds agricole,
  • A titre onéreux : l’échange d’une contrepartie (fermage ou autre) est un élément nécessaire pour caractériser le bail rural,
  • Immeuble à usage agricole : la mise à disposition doit avoir pour objet un immeuble agricole (cela exclut donc les terrains forestiers),
  • Exploitation : l’activité agricole se caractérise par la maîtrise d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal

Le bailleur peut être soit :

  • le propriétaire jouissant de la pleine propriété ;
  • Un usufruitier avec le consentement du nu-propriétaire ou une autorisation de justice ;
  • un indivisaire avec le consentement des autres indivisaires ou avec un mandat spécial ;
  • un époux bailleur dès lors que l’exploitation agricole lui appartient personnellement, ou avec le consentement de son époux(se), partenaire de pacs ou concubin, s’il s’agit d’un bien leur appartenant.

Durée du bail
Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Cette durée minimale est incompressible, même en cas d’accord écrit entre le bailleur et le preneur, sauf pour les baux ruraux :

  • conclus par une société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) ;
  • concernant une petite parcelle (d’une superficie inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral) ;
  • bail d’un an consenti temporairement en attendant d’installer un descendant.

L’engagement perpétuel ou indéfini n’est pas possible. Néanmoins, le bail rural peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Il s’agit par exemple du bail rural à long terme :

  • bail de 18 ans et plus ;
  • bail d’une durée minimale de 25 ans ;
  • bail de carrière d’une durée minimale de 25 ans conclu jusqu’à l’âge de la retraite.

Réglementation départementale
Pour tenir compte des spécificités et des pratiques locales, un arrêté préfectoral précise la réglementation applicable dans les Ardennes :

  • valeur locative des terres nues et des bâtiments d’exploitation ou d’habitation
  • superficie non soumise au statut du fermage
  • bail type
  • part de surface susceptible d’être échangée
  • superficie pouvant être reprise pour la construction d’un maison d’habitation
  • tables d’amortissement des travaux pour indemnisation du preneur sortant
  • travaux ne nécessitant pas l’accord du bailleur

En cas de litige

A défaut d’accord amiable, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR) est la seule juridiction compétente pour traiter les conflits entre preneur et bailleur.